COME FUNZIONA IL CREDITO D'IMPOSTA SULLE LOCAZIONI, LEGATO AL COVID19

Il decreto “Cura Italia” (D.L. 17 marzo 2020, n. 18), prevede un credito d’imposta a favore delle imprese che esercitano la loro attività in immobili detenuti in locazione, rientranti nella categoria catastale C/1 (negozi e botteghe, ma anche tanti bar e ristoranti).

Si tratta di un’agevolazione fiscale pari al 60 per cento dell’ammontare del canone di locazione relativo al mese di marzo 2020 (con probabile proroga anche per i prossimi mesi in cui dovesse continuare la situazione di lockdown).
C’è da dire che non mancano alcuni problemi interpretativi su questo beneficio, che l’Agenzia delle Entrate ha chiarito con circolare 3 aprile 2020, n. 8/E.

Prima di affrontarli, vediamo però prima alcuni aspetti specifici. Prima di tutto il credito è utilizzabile in compensazione (lo si poteva fare già dallo scorso 25 marzo 2020) e non è in alcun modo rilevante la superficie dell’immobile in locazione. Non spetta, però, per gli immobili detenuti in base ad un contratto di comodato. Va poi detto che nella categoria C/1 non rientrano solo i negozi e le botteghe, ma anche molti ristoranti, bar e pizzerie, che esercitano la loro attività negli immobili appartenenti in questa categoria catastale.

In caso di accordo di riduzione del canone, poi, il tax credit matura sull’ammontare del nuovo canone. Al riguardo è il caso di ricordare che, nel caso di accordo fra locatore e conduttore volto a ridurre il canone di locazione inizialmente pattuito, non sussiste l’obbligo di registrazione dell’atto. E’ però possibile, e consigliabile, la registrazione volontaria del nuovo accordo ai sensi dell’art. 8 del TUR. Tale atto  può risultare di interesse delle parti, perché dà certezza all’accordo e perchè la diminuzione del canone determina la riduzione della base imponibile ai fini dell’imposta di registro, dell’IVA e delle imposte sui redditi.

Una delle domande ricorrenti che riguardano questa tipologia di credito d’imposta è se per beneficiarne il canone di locazione deve essere pagato. A chiarire i dubbi è intervenuta, come si diceva, l’Agenzia delle Entrate, nella circolare 3 aprile 2020, n. 8/E, che ha sottolineato come la finalità della norma è quella di arginare gli effetti negativi delle misure di contenimento derivanti dall’emergenza sanitaria, e che intende dunque aiutare il locatario a sostenere il costo del canone di locazione. Ciò significa che il credito d’imposta maturerà solo a seguito del pagamento del canone di locazione. In sostanza, per avere diritto al beneficio, è necessario dimostrare di avere effettuato il pagamento del canone di locazione (meglio se con modalità “tracciate”, per evitare futuri rilievi da parte dell’Amministrazione finanziaria, nel caso di ispezioni e controlli fiscali).

Ovviamente solo a partire dalla data in cui è stato pagato il canone del mese di marzo, il bonus può essere usato in compensazione. Il credito d’imposta spetta anche qualora i canoni di locazione siano corrisposti tardivamente, per effetto dell’eventuale impossibilità temporanea della prestazione sopravvenuta a causa dell’emergenza sanitaria Covid19.

Un’altra questione sollevata nei giorni scorsi da molti associati è se il bonus fiscale spetti anche per canoni di locazione relativi ad immobili appartenenti a categoria catastale diversa dalla C/1. La norma in questo è chiara e la risposta è negativa, tra l’altro ribadita anche dall’Agenzia delle entrate secondo la quale sono esclusi dall’agevolazione i contratti di locazione di immobili rientranti nelle altre categorie catastali rispetto alla C/1. Ciò significa, ad esempio, che rimangono esclusi coloro che esercitano attività in “magazzini” (C/2), uffici A/10, palestre (D/6), cinema e teatri (D/3), o negozi dei centri commerciali (se classificati, D/8), alberghi. L’auspicio in questo senso è che la norma venga rivista, così come chiesto da Confcommercio nazionale, in sede di conversione in legge del decreto.

È poi di fondamentale importanza verificare l’attività esercitata dal soggetto economico; infatti, il credito d’imposta non spetta a coloro che esercitano le attività indicate negli Allegati 1 e 2 al D.P.C.M. 11 marzo 2020 (quindi, alle attività che sono state identificate come essenziali, tra cui farmacie, parafarmacie, edicole, supermercati e punti vendita di generi alimentari o di prima necessità), i quali hanno continuato a esercitare la loro attività.

Veniamo ora alla questione dell'affitto di ramo d’azienda. Ci si chiede anche se questo credito d’imposta,  possa essere riconosciuto anche per gli immobili la cui disponibilità fosse ottenuta con la stipula di un contratto di affitto d’azienda ovvero di un ramo d’azienda, dove fosse presente un immobile C/1. Purtroppo, il MEF, con propria FAQ, ha formulato una risposta negativa al dubbio, affermando che il bonus in esame non spetta nel caso di contratti di affitto d’azienda o altre forme contrattuali che regolino i rapporti tra locatario e proprietario per gli immobili ad uso commerciale. Anche qui, Confcommercio ha chiesto modifiche in sede di conversione del Decreto Cura Italia.

A chi non spetta il credito d’imposta. Tra le categorie escluse dal bonus sugli affitti commerciali,  vanno citati i professionisti (anche su questo punto sono stati presentati degli emendamenti, volti a superare tale preclusione) ed enti non commerciali (salvo il fatto che non esercitino attività d’impresa).

Infine la locazione congiunta di pertinenze. Rimane da chiarire, da parte dell’Agenzia delle Entrate, come comportarsi in presenza di pertinenze locate congiuntamente al negozio (C/1), ad esempio un negozio con annesso deposito, censito nella categoria catastale C/2, soprattutto qualora il contratto di locazione non preveda una differenziazione del canone e, quindi, sia indicato in contratto in modo indistinto. In tale fattispecie, la soluzione che appare più percorribile è quella di suddividere il canone di locazione proporzionalmente alle rendite catastali, per poi calcolare il bonus solo sulla parte di canone relativa all’immobile C/1. Al contrario, nel diverso caso in cui il contratto preveda un separato canone per ciascuna unità immobiliare, il credito d’imposta è da calcolarsi esclusivamente sulla parte di canone relativa all’immobile C/1.

Maggiori informazioni su questo particolare credito d'imposta, l'invito è di rivolgersi agli uffici fiscali di Confcommercio Vicenza (tel. 0444 964300).